Zastanawiasz się nad zakupem mieszkania dla siebie lub inwestycyjnie? Jakie finansowanie będzie najbardziej opłacalne? Najczęstszym wyborem jest kredyt hipoteczny – ze względu na niskie oprocentowanie i możliwy długi okres kredytowania. Tylko, jak spośród wielu banków wybrać ten najtańszy kredyt?
Odpowiedz sobie na pytania:
- Czy kupuję nieruchomość na własne potrzeby mieszkaniowe, na wynajem czy na tzw. flipa?
- Jakim wkładem własnym dysponujesz? Weź pod uwagę również koszty notarialne, remontu, bankowe.
- Zrób bilans budżetu domowego – przeanalizuj dochody, wydatki, możliwe oszczędności miesięczne i na tej podstawie podejmij decyzję co do max wysokości raty kredytowej (najlepiej celuj w ratę niższą min. 20-30%), na tej podstawie określisz też okres kredytowania.
- Jakie masz plany co do wcześniejszej spłaty kredytu? Planujesz sprzedaż majątku, dopływ gotówki, może nadpłaty rat?
Powyższe pytania są ważne, aby określić jakiego kredytu tak naprawdę potrzebujesz, np. przy zakupie inwestycyjnym bierzemy pod uwagę kredyt bez kosztów wstępnych (prowizji, ubezpieczeń) i bez opłat za wcześniejszą spłatę kredytu, ale akceptując wyższą marżę. Jest to bardziej opłacalne w krótszym okresie czasu. Dokładnie omówienie kosztów proponuję przeprowadzić np. ekspertem kredytowym, z którym wspólnie omówicie Waszą sytuację i oczekiwania.
Jakie koszty kredytu hipotecznego warto przeanalizować ?
- Prowizja – jednorazowy koszt początkowy, średnio wynosi od 0 do 2%
- Ubezpieczenie od utraty pracy – zazwyczaj zamiennie do prowizji
- Odsetki – to największy koszt w długim terminie, na odsetki ma wpływ oprocentowanie
(% = marża + WIBOR)
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – występuje, jeśli dysponujesz wkładem niższym niż 20% wartości nieruchomości
- Ubezpieczenie pomostowe – podwyższone % do czasu wpisu hipoteki, ma istotne znaczenie przy rynku pierwotnym i niskim zaangażowaniu budowy; koszty są dość zróżnicowane między bankami
- Ubezpieczenie na życie – zazwyczaj jest w postaci składki miesięcznej, czyli dodatkowy koszt do raty kredytowej
- Ubezpieczenie nieruchomości – wymagane w każdym banku, składka roczna lub miesięczna
- Opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu – po 3 latach nie ma opłat w każdym banku, ale jeśli kupujesz nieruchomość inwestycyjnie i chcesz ją szybko sprzedać, wtedy warto wybrać bank, w którym nie ma tych opłat od początku
- Opłaty za dodatkowe produkty, tzw. cross-selling – często banki proponując konkurencyjne oprocentowanie warunkują je obowiązkowymi dodatkowymi produktami, np. kartą kredytową – polecam sprawdzić wymagania co do korzystania i ewentualne koszty.
Przykład kosztów kredytowych:
KREDYT 400 000 zł, 30 lat, % = 5,57%
- Prowizja 0 zł
- Rata = ok. 2288 zł
- Ubezpieczenie na życie miesięcznie = ok. 119 zł
- Ubezpieczenie nieruchomości = ok. 300 – 500 zł rocznie
- Wycena nieruchomości = ok. 400 – 800 zł (droższe wyceny dotyczą domów)
- Koszt odsetkowy przez 30 lat = 423 951 zł (raty równe), 335 128 zł (raty malejące)
Powyżej przedstawiłam przykład możliwej oferty kredytowej, oczywiście oferty są zróżnicowane i zmieniają się w zależności od sytuacji na rynku.
Ważna kwestia, o której często Kredytobiorcy zapominają to to, że nie muszą mieć kredytu przez 30 lat w 1 banku.
Co to oznacza? Przy zmieniających się warunkach ekonomicznych, może okazać się po kilku latach, że aktualne oferty bankowe są korzystniejsze niż w czasach zaciągania kredytu i wtedy warto rozważyć tzw. refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie obecnego zobowiązania do innego banku na lepsze warunki, aby zmniejszyć koszty bankowe.
Kolejną istotną kwestią są nadpłaty kredytu. Jeśli decydujecie się co jakiś czas nadpłacić kredyt, pamiętajcie, że nadpłacacie sam kapitał (bez odsetek), a więc kolejne odsetki będą już naliczane od kapitału pomniejszonego o nadpłatę, a w efekcie okaże się, że nigdy nie zapłacicie docelowych odsetek, które były wyliczone na początku, tylko znacznie mniej.
W obecnych czasach, kiedy rosną stopy procentowe, wiele osób szuka możliwości inwestycyjnych, a czasami najbardziej rentowną inwestycją okazuje się nadpłata kredytu hipotecznego, warto to przekalkulować.
Odpowiadając na pytanie dzisiejszego artykułu: Kredyt hipoteczny – tanie pieniądze czy drogie obciążenie? – szukając finansowania nieruchomości zdecydowanie kredyt hipoteczny jest najtańszą opcją finansowania na rynku. Warto wziąć pod uwagę wiele składowych kredytu (wyżej je wymieniłam), aby wybrać najbardziej optymalną ofertę dla siebie. Zarówno zakup nieruchomości na własne potrzeby jak i inwestycyjnie możemy sfinansować kredytem hipotecznym.
Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, polecam indywidualne bezpłatne konsultacje, aby dobrze przygotować się kredytu hipotecznego.
Autorką artykułu jest Joanna Jastrzębska z www.asfinanse.pl
Poniżej znajdziesz mój live z Joanną na temat aktualne sytuacji na rynku nieruchomości, kredytów hipotecznych i ich budowy oraz kosztów, a także Joanna odpowiada na pytania moich obserwatorów.