Rozmowa z Katarzyną Gorzędowską, inwestorką na rynku nieruchomości

Katarzyna Gorzędowska – z zawodu matematyk finansowy, właścicielka IMPRO Spółka z o.o. – firmy działającej na rynku nieruchomości w Łodzi, zajmującej się inwestowaniem w mieszkania na wynajem i na sprzedaż. Autorka poradnika „Jak sprytnie wyremontować i wyposażyć mieszkanie? Poradnik (nie tylko) dla właścicieli mieszkań na wynajem”. Prywatnie żona i mama Radka i Julka. W wolnych chwilach tańczy i czyta książki.

Przeglądając Twoje media społecznościowe widać ogromną pasję do tego, co robisz. Czy zrodziła się ona na podstawie doświadczeń/jakiegoś wydarzenia czy wyniosłaś inwestycyjną wiedzę z domu rodzinnego?

Nieruchomości wciągnęły mnie 3-4 lata temu. Wcześniej nie interesowałam się tym tematem, a także nikt z rodziny ani znajomych się tym nie zajmował. Na wakacjach przeczytałam książkę „Bogaty ojciec, biedny ojciec” Roberta Kiyosaki’ego, gdzie pierwszy raz zetknęłam się z innym spojrzeniem na zarabianie oraz koncepcją wolności finansowej, to było dla mnie ogromne odkrycie. Potem pochłonęłam kilka książek Sławka Muturiego, który osiągnął wolność finansową właśnie w Polsce. Znalazłam w Łodzi oddział Stowarzyszenia Mieszkanicznik i poszłam z mężem na spotkanie – tam poznaliśmy osoby, które inwestują w mieszkania na wynajem i utwierdziliśmy się w przekonaniu, że da się to zrobić w Łodzi i damy radę. I tak też się stało. Tak na marginesie, to od zeszłego roku jesteśmy liderami tego łódzkiego oddziału i teraz my organizujemy co miesiąc spotkania .

Trzeba być bardzo bogatą kobietą, żeby zacząć inwestować w nieruchomości?

Można, ale nie trzeba 😉 Pierwszej inwestycji dokonałam na początku swojej kariery zawodowej, z minimalnymi oszczędnościami, z pensją trochę powyżej minimalnej krajowej. Ale umowa o pracę pozwoliła mi zakupić kawalerkę na wynajem na kredyt hipoteczny. Potem zdolność kredytowa się skończyła, więc poszukiwałam innych możliwości. Natrafiłam na podcast Michała Szafrańskiego, który przeprowadzał wywiad dot. podnajmu z Mateuszem Brejtą. To było dla mnie duże odkrycie, że mogę pozostać na rynku nieruchomości, wynajmować mieszkania i na tym zarabiać, inwestując jednie kilka-, kilkanaście tysięcy. A zorganizować takie pieniądze jest już dużo łatwiej niż kilkaset tysięcy – można zaoszczędzić, pożyczyć od bliskich, dostać linię kredytową itd.

To skąd wziąć pieniądze na mieszkania pod wynajem?

Możliwości na rynku jest wiele. Najpopularniejszy jest model, w którym kupuje się mieszkanie za gotówkę lub bierze się kredyt hipoteczny z wymaganym wkładem własnym (w tej chwili minimalnie 10-20%). Jednak można również zakupić mieszkanie korzystając z alternatywnego finansowania, np. przez sprzedającego – tzn. kupujemy mieszkanie na raty, których udziela nam właściciel. Rynek nieruchomości i ich finansowania w Polsce jest jeszcze mało rozwinięty, ale w innych krajach takie rzeczy dzieją się już od wielu lat i są społecznie znane. U nas to nowość, rzadko spotykany mechanizm, ale jest, istnieje, można działać, znam osoby, które tak kupują. Mieszkanie na wynajem można zakupić również razem z inwestorem – Ty wkładasz całą pracę, a on daje pieniądze lub zdolność kredytową, a zyskami się dzielicie. Można również nie kupować mieszkania na wynajem, ale je po prostu wynająć od właściciela, podnajmować innym osobom i w ten sposób zarabiać na wynajmie – minus jest taki, że nie budujemy w ten sposób majątku, ale za to co miesiąc mamy przepływy pieniężne, które można oszczędzać oraz nabieramy doświadczenia na rynku.

Jak najczęściej wyszukujecie odpowiednie mieszkanie? Jakie są najefektywniejsze sposoby, by znaleźć mieszkanie, które „opłaca się” kupić?

Szukamy okazji inwestycyjnych – mieszkań, które można kupić poniżej ich wartości rynkowej. Każdy z inwestorów ma inne sposoby – jedni kupują takie mieszkania na licytacjach komorniczych, przetargach, od syndyka, drudzy rozwieszają ogłoszenia na osiedlach, dają ogłoszenia do gazet, jeszcze inni szukają za pomocą pośredników, znajomych, rodziny, wyławiają oferty zanim pojawią się publicznie. My wszystkie mieszkania, które kupujemy w bardzo dobrych cenach znajdujemy za pomocą Internetu i nie jest to dla nas duży wysiłek.

Inwestujecie tylko w Łodzi?

Tak, tylko Łódź. Mamy tutaj bardzo ciekawy rynek, tutaj mieszkamy i tutaj chcemy pozostać. Interesują mnie też inne rynki, lubię wiedzieć co się dzieje w innych miastach, ostatnio interesują mnie też inne kraje. Ale pozostajemy póki co w centrum Polski .

Śledzę Twój profil na FB i bardzo podoba mi się Twoja aktywność i to, jak pokazujesz swoje inwestycje „od kuchni”. Czy media społecznościowe pomagają Ci w biznesie? 

Zdecydowanie tak. Zaczęłam wykorzystywać Social Media do celów biznesowych w połowie roku 2016 i są tego efekty w postaci ciekawych znajomości, chętnych do współpracy inwestorów, a także chętnych do wynajęcia pokoju najemców. Pokazuję, czym się zajmuję, dzielę się wartościowymi treściami oraz przedstawiam efekty swojej pracy. Prowadzę np. Facebook Live’y, czyli transmisje na żywo – z remontowanych, inwestycyjnych mieszkań. Korzystam również z Instagrama, powoli z YouTube. Przez chwilę testowałam Snapchat, ale akurat w tym obszarze jeszcze się nie odnalazłam, choć bardzo mi pomógł – nauczyłam się nagrywać siebie .

Wynajmujecie mieszkania głównie na pokoje. Czy taka forma jest bardziej opłacalna? Czy sami zajmujecie się obsługą takiej formy wynajmu (znajdujecie najemców, obsługa mieszkania itp.)

W firmie zatrudniamy w tej chwili 3 osoby, które wspierają nas w administracji i zarządzaniu mieszkaniami. Nasz model biznesowy opiera się głównie na wynajmie na pokoje. Taka forma wynajmu jest bezpieczniejsza i bardziej opłacalna, ale z drugiej strony wymaga poświęcenia więcej uwagi i czasu. Do mieszkania, które jest wynajęte jako całość nie można wejść, bez zgody najemcy. Natomiast jeśli wynajmujemy poszczególne pokoje w mieszkaniu oraz dajemy możliwość użytkowania części wspólnych (korytarza, łazienki, kuchni), to do tych części wspólnych zawsze możemy wejść – zatem do pewnego stopnia mamy kontrolę nad mieszkaniem.

Jaka jest średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkania, a jaka z tzw. flipów? Co się bardziej opłaca?

Współpracuję z inwestorami i pierwsze pytanie jakie im zadaję brzmi „A jaki jest cel inwestycji?”. Stopa zwrotu nie jest jedynym kryterium, które jest tutaj istotne, choć ważnym. Jeśli chodzi o flipy, czyli zakup mieszkania, remont i sprzedaż po wyższej cenie, to tutaj operujemy raczej konkretnymi kwotami, a nie procentami. Wynajem daje comiesięczne przepływy pieniężne przez dłuższy okres czasu i buduje majątek, a flipy mogą dawać duży, jednorazowy zysk kapitałowy w momencie sprzedaży. Ale jeśli pytasz o liczby, to wynajem mieszkań w różnych miastach Polski daje około 4-6%, w Łodzi jest to 5-7%, a wynajem na pokoje to już są większe procenty, przy dużych mieszkaniach wielopokojowych nawet do 10-12%. Oczywiście te stopy zwrotu są liczone, gdy mówimy o zakupie całkowicie za gotówkę, bo jeśli inwestor posiłkuje się kredytem hipotecznym, angażując minimalną ilość swoich środków finansowych, to stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału są wyższe.

A dlaczego tak ważny jest cel, o który pytasz inwestorów? Jakie różne cele inwestycyjne można mieć inwestując w mieszkanie?

Ile osób tyle może być celów inwestycyjnych. A od celu zależy wybór inwestycji, która będzie dla nas najlepsza. W mieszkania można inwestować z myślą o budowaniu majątku, zabezpieczeniu swojej emerytury, zakupie mieszkania dla dziecka na przyszłość lub z myślą o bieżących przepływach pieniężnych, dochodach pasywnych, dywersyfikacji źródeł dochodu, optymalizacji podatkowej lub po prostu jako alternatywa dla lokaty w banku .

Jakie trzeba mieć cechy osobowości, żeby zająć się inwestowaniem w nieruchomości. Trzeba w ogóle mieć jakieś konkretne? Czy jakieś Twoje mocne strony szczególnie Ci w tym rodzaju inwestowania pomagają?

Jakiś czas temu zrobiłam sobie test Gallupa i wiem jakie są moje „talenty” i mocne strony. W inwestowaniu pomaga mi na pewno Ukierunkowanie (ang. Focus) – gdy już ustalę sobie cel, podążam w jego kierunku, działam. Żeby inwestować w nieruchomości trzeba wyjść z domu, nie da się tego robić tylko sprzed komputera.

Jaki był Twój największy inwestycyjny sukces? Miałaś też jakąś spektakularną porażkę, którą mogłabyś się podzielić?

Sukcesem jest dla mnie firma, która zajmuje się inwestowaniem i zarządzaniem mieszkaniami. Staramy się ją cały czas rozwijać i automatyzować, przy czym nadal chcemy pracować.
A jeśli chodzi o porażkę, to w zeszłym roku był to flip mieszkania, który miał być „dealem życia”, a wyszedł nam słabo. Co prawda straty finansowej nie było, ale ciągnęło nam się to kilka miesięcy, zajęło dużo naszego czasu i przyblokowało środki na inne inwestycje, gdzie można było zarobić. Utraciliśmy wtedy sporo możliwości, chociaż z drugiej strony ilość rzeczy, które wtedy się nauczyliśmy była bezcenna i warto było przez to przejść, żeby móc wyciągnąć wnioski na przyszłość i teraz działać lepiej oraz efektywniej.

Pracujesz z mężem, razem zajmujecie się nieruchomościami, wspieracie się. Kobiety najczęściej nie chcą nawet próbować inwestować. Może powoduje to poniekąd właśnie brak wsparcia partnera czy jego negatywne nastawienie? Dlaczego, Twoim zdaniem, tak mało kobiet zajmuje się inwestowaniem?

Z Jeremiaszem mieliśmy od początku wspólny kierunek działania, razem podjęliśmy decyzję o zakupie mieszkania, a potem o założeniu firmy zajmującej się inwestycjami. Zdecydowanie wsparcie jest ważne, działać w pojedynkę jest trudno, ale nie jest to niemożliwe. Myślę, że kobiety nie zajmują się inwestowaniem, bo… przede wszystkim nie mają czasu. Mamy przecież w głowach taki model rodziny, który wymaga od kobiety opieki nad dziećmi, domem, prania, gotowania, prasowania, dopilnowania wszystkiego itd. itp. Większość kobiet pracuje tak naprawdę na dwa etaty – jeden w pracy, drugi w domu. Ja się temu modelowi od początku trochę postawiłam i to, czego nie muszę robić osobiście deleguję – na przykład sprzątanie czy prasowanie . I zaczęłam to robić w momencie, kiedy mało zarabiałam. Wtedy mocno się nad tym zastanawiałam – czy opłacanie osoby do pomocy jest sensowne w mojej obecnej sytuacji finansowej. Ale po kilku latach mogę powiedzieć, że to była najlepsza decyzja inwestycyjna jakiej dokonałam. Mimo, że finansowo ta decyzja nie była uzasadniona, to ilość biznesowych zdarzeń, które zadziały się od momentu, kiedy „uwolniłam” część swojego czasu i „uwolniłam” swoją głowę jest niesamowita. Dodatkowo duże, powtarzające się zakupy spożywcze robię też przez Internet – oszczędzam sporo czasu i … pieniędzy. Niczego sobie nie odmawiam przy zakupach internetowych, a jednak rachunki mówią same za siebie – płacę mniej niż gdy idę sama na duże zakupy . Ponadto dzielę się też obowiązkami domowymi z mężem, więc mam czas również dla siebie, który przeznaczam i na rozwój osobisty i na relaks. Dzięki tym kilku prostym „trikom” mam czas dla rodziny, na rozwój, na relaks i na biznes.

Właśnie chciałam Cię zapytać, jakie masz sposoby, by łączyć te wszystkie role, znaleźć też czas na swoje hobby czy też własną edukację (bo przecież prócz tego, że prowadzisz biznes, jesteś też żoną i mamą), ale chyba odpowiedziałaś mi na to pytanie 😊 A tak na marginesie, to zawsze mnie ciekawi przy takich pytaniach, czy zadaje się je również mężczyznom 😊

Dokładnie 😊 Nie sposób robić wszystkiego w domu, przy dzieciach, a jednocześnie realizować swoje pasje, rozwijać się i prowadzić biznes. To co się da trzeba wydelegować. Ponadto można łączyć np. obowiązki domowe czy sport z rozwojem – np. słuchając podcastów czy audiobooków.

Napisałaś książkę „Jak sprytnie wyremontować i wyposażyć mieszkanie? Poradnik (nie tylko) dla właścicieli mieszkań na wynajem”, która, jak widzę w mediach, odniosła spory sukces.

Tak, książkę wydaliśmy razem z mężem w czerwcu 2016 roku. Powstała między innymi ze względu na rozmowy ze znajomymi, którzy wielokrotnie byli zaskoczeni widząc, jak można poprawić wygląd mieszkania nie wydając na to dużych pieniędzy. Książka zawiera dosyć proste rady i triki, a w związku z tym świetnie się przyjęła, właśnie robimy kolejny dodruk. Czytelnicy piszą do nas i mówią, ile dzięki książce zaoszczędzili, warto było ją napisać ;).

Czy zauważasz wzrost zainteresowania rynkiem nieruchomości w ostatnim czasie?

Sporo osób interesuje się rynkiem nieruchomości, pojawia się wiele szkoleń, książek, kursów związanych z nieruchomościami. Ale niekoniecznie to zainteresowanie przekłada się na działanie. Na spotkania, które organizujemy raz miesiącu w Łodzi przychodzi od kilku miesięcy wiele osób, które chłoną wiedzę, szkolą się, czytają książki, rozmawiają, ale nie działają, coś ich powstrzymuje, blokuje, to jeszcze nie jest ich czas.

Jak można podnieść swoją edukację inwestycyjną? Jak Ty to robisz?

Czytam książki, słucham podcastów, biorę udział w szkoleniach, spotkaniach i konferencjach. Ponadto korzystam z social media – śledzę ciekawe osoby na Facebooku, dyskutuję na grupach. Zapraszam zainteresowanych tematyką inwestowania w mieszkania do grupy, którą założyłam jakiś czas temu i fajnie się rozwija „Inwestowanie w mieszkania – inwestuję, kupuję, wynajmuję”. Wg testu Gallupa jestem Learner, ekscytuje mnie proces uczenia się, a w połączeniu z działaniem jest to bardzo wybuchowa mieszanka – uczę się i wdrażam, działam.

Próbowałaś może jakiś innych form inwestowania?

Tak, kilka lat temu kupiłam akcję spółki GPW, gdy wchodziła na giełdę. To było dosyć zabawne, bo „giełda wchodziła na giełdę”, więc się zainteresowałam tematem, szczególnie, że na studiach miałam trochę zajęć na ten temat, ale tylko od strony teoretycznej, więc potrzebowałam zaznać praktyki. Kupiłam akcje i w dniu emisji sprzedałam z zyskiem kilkuset złotych. Był fun, ale i nerwy, bo systemy się wieszały. Oprócz tego próbowałam swoich sił na rynku FOREX – głównie na koncie demo, ale wpłaciłam też kiedyś na mikrokonto 100zł. Niestety (dla mnie) i giełda i forex to takie rynki, w które trzeba wejść na 100%, opracować swoją strategię, poświęcić sporo czasu. Byłam nawet ostatniej jesieni na bardzo ciekawym cyklu szkoleń dot. inwestowania na rynku forex, ale mój czas poświęcam w tej chwili w całości na nieruchomości.

Bardzo dziękuję Ci Kasiu za rozmowę. Życzę Ci samych zyskownych transakcji i inspirujących projektów! Poznać Cię, to była ogromna przyjemność i mam nadzieję, że uda nam się kiedyś spotkać też offline 🙂

Zapisz się na Newsletter. Bądź na bieżąco z informacjami o nowych postach i moich inwestycjach!

Polecam również

  • Pergola

    O jak zazdroszczę pani Katarzynie spełnienia zawodowego. Nieruchomości to trudna, dochodowa, ale trudna branża. Jeszcze jestem na etapie oszczędzania i budowania wkładu własnego na mieszkanie, które będę chciała wynajmować, ale czytając takie wywiady utwierdzam się, że będzie warto zarywać te nocy i odmawiać sobie czasem drobnych (drobne prawie zawsze nie są tanie, tak zauważyłam 😛 ) przyjemności.

    • Mnie Pani Kasia tez bardzo motywuje 🙂 Każdy rodzaj inwestowania może na początku wydawać się trudny, ale ważne jest właśnie to, by się do tego przygotować. Kasia się cały czas szkoli i polepsza swoje umiejętności, co daje jej też przewagę wśród konkurencji, wspiera budowanie jeszcze większej firmy, a przede wszystkim pozwala zmniejszać ryzyko 🙂